Vermieterwissenlexikon: Rechte, Pflichten, Risiken

| Begriff | Was du wissen musst | Deine Pflichten & Rechte | |----------------------------------|-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------| | A | | | | Abrechnungsfrist (Nebenkosten) | Dies ist die gesetzliche Frist, innerhalb derer du deinen Mietern die jährliche Nebenkostenabrechnung zukommen lassen musst. | Die Frist beträgt zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Versäumst du diese Frist, verfallen deine Ansprüche auf eine eventuelle Nachzahlung durch den Mieter. Ein Guthaben zugunsten des Mieters musst du jedoch auch bei verspäteter Abrechnung auszahlen. | | Abmahnung | Die Abmahnung ist eine formelle Rüge bei einer Pflichtverletzung des Mieters (z.B. Ruhestörung, unerlaubte Tierhaltung, verspätete Mietzahlung). | Sie ist in der Regel die Voraussetzung für eine spätere fristlose oder ordentliche Kündigung aus verhaltensbedingten Gründen (§ 543 Abs. 3 BGB). Du musst den Verstoß konkret benennen und zur Unterlassung auffordern. | | B | | | | Betriebskosten (Nebenkosten) | Hierbei handelt es sich um die Kosten, die dir durch das Eigentum oder den laufenden Gebrauch des Gebäudes entstehen (z.B. Grundsteuer, Wasser, Müll, Heizung, Hausmeister). | Du darfst diese Kosten nur dann auf den Mieter umlegen, wenn dies im Mietvertrag explizit vereinbart ist. Achte auf die Unterscheidung: Nicht umlagefähig sind Verwaltungs-, Instandhaltungs- oder Reparaturkosten. | | E | | | | Eigenbedarfskündigung | Ein berechtigter Grund, das Mietverhältnis zu beenden, weil du die Wohnung für dich, deine Familienangehörigen (z.B. Kinder, Eltern, Geschwister) oder Haushaltsangehörige (z.B. Pflegekräfte) benötigst. | Du musst die Kündigung schriftlich und detailliert begründen. Die Kündigungsfristen verlängern sich mit der Mietdauer: 3, 6 oder 9 Monate (§ 573c BGB). Du trägst die Beweislast für den tatsächlichen Eigenbedarf. | | Energieausweis | Dieses Dokument bewertet die Energieeffizienz deines Gebäudes und ist für Mieter ein wichtiger Anhaltspunkt für die zu erwartenden Heizkosten. | Du bist verpflichtet, den Energieausweis (oder eine Kopie) spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorzulegen und nach Vertragsabschluss dem Mieter zu übergeben (§ 80 GEG). | | H | | | | Hauswartkosten | Kosten für den Hauswart sind grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten, sofern sie im Mietvertrag vereinbart sind. | Umlagefähig sind Tätigkeiten wie Gartenpflege, Treppenhausreinigung, Bedienung und Überwachung der Heizungsanlage oder Kontrolle der Hausordnung. Nicht umlagefähig sind reine Verwaltungsaufgaben (z.B. das Erstellen der Nebenkostenabrechnung) oder Reparaturarbeiten. | | I | | | | Instandhaltungspflicht | Dies ist deine gesetzliche Kernpflicht als Vermieter, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten. | Die Kosten für alle Reparaturen an Bausubstanz, Heizung, Elektrik und festen Installationen trägst du. Kommst du deiner Pflicht nicht nach, drohen Mietminderung, oder – nach Fristsetzung – eine Ersatzvornahme durch den Mieter. Achtung: Der Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung verjährt während der Mietzeit nicht. | | Indexmiete | Eine vertragliche Vereinbarung, bei der die Miethöhe an den Verbraucherpreisindex gekoppelt wird und sich mit der Inflationsrate erhöht (oder senkt). | Du musst die Erhöhung unter Angabe der Berechnungsgrundlage schriftlich erklären. Die Miete muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Der Vorteil für dich: Mieterhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung (mit Ausnahmen) sind ausgeschlossen. | | K | | | | Kappungsgrenze (Mieterhöhungen) | Diese Grenze schützt Mieter vor zu schnellen Mietsprüngen bei einer Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete. | Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Grenze per Landesverordnung auf 15 % in drei Jahren abgesenkt sein. Die Kappungsgrenze gilt nicht für Staffelmieten oder Indexmieten. | | Kaution (Mietkaution) | Die Sicherheitsleistung des Mieters für Forderungen aus dem Mietverhältnis (Schäden, ausstehende Mieten, Nebenkostennachzahlungen). | Die Kaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen. Du bist gesetzlich verpflichtet, das Geld getrennt von deinem Vermögen und verzinst anzulegen. Nach Mietende hast du eine Prüfungsfrist von drei bis sechs Monaten zur Abrechnung und Rückzahlung. | | Kleinreparaturen | Geringfügige Reparaturen an Verschleißteilen der Wohnung, die dem direkten Zugriff des Mieters unterliegen (z.B. Lichtschalter, Wasserhähne). | Eine Kostenumlage auf den Mieter ist nur bei einer wirksamen Klausel im Mietvertrag möglich. Diese Klausel muss einen Höchstbetrag für die Einzelreparatur (z.B. 100 €) und eine jährliche Gesamtobergrenze nennen. Wird der Einzelhöchstbetrag überschritten, musst du die gesamten Kosten tragen – nicht nur den Überschuss. | | Kündigungssperrfrist | Eine Schutzregelung für Mieter, deren Wohnung nach Mietbeginn in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft wurde. | Du darfst als neuer Eigentümer dem Mieter drei bis zehn Jahre nach der Eintragung im Grundbuch nicht wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung kündigen. Die Dauer von bis zu zehn Jahren gilt in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten.14 | | M | | | | Mängelanzeige (des Mieters) | Die schriftliche Mitteilung des Mieters über einen Mangel in der Wohnung (z.B. Schimmel, defekte Heizung). | Der Mieter muss Mängel unverzüglich anzeigen, da er sonst sein Recht auf Mietminderung verlieren kann. Erhältst du die Mängelanzeige, musst du handeln und den Mangel in einer angemessenen Frist beseitigen, um nicht in Verzug zu geraten.9 | | Mietminderung | Das Recht des Mieters, die Miete zu kürzen, wenn die Tauglichkeit der Wohnung durch einen Mangel erheblich eingeschränkt ist. | Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein, sobald ein Mangel vorliegt.1 Ob du den Mangel verschuldet hast, ist für die Zulässigkeit der Minderung unerheblich; entscheidend ist, dass der Mangel die Nutzung beeinträchtigt. | | Modernisierungsumlage (8 %) | Nach einer Modernisierung zur nachhaltigen Energieeinsparung (z.B. Dämmung, Heizungstausch) kannst du einen Teil der Kosten auf die Jahresmiete umlegen. | Du darfst 8 % der umlagefähigen Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Du musst die Maßnahme drei Monate im Voraus schriftlich ankündigen. Beachte: Du musst Instandhaltungskosten von den Gesamtkosten abziehen und dem Mieter transparent darlegen. Zudem gilt die Kappungsgrenze (max. 2 € oder 3 € pro m² in sechs Jahren). | | S | | | | Schönheitsreparaturen | Übliche Renovierungsarbeiten wie Streichen und Tapezieren von Wänden, Decken, Türen und Heizkörpern. | Gesetzlich bist du für Schönheitsreparaturen zuständig. Die Übertragung auf den Mieter ist nur durch wirksame Klauseln im Mietvertrag möglich. Unwirksam sind Klauseln, die starre Fristen vorgeben, den Mieter zur Endrenovierung verpflichten, obwohl kein Renovierungsbedarf besteht, oder wenn du die Wohnung unrenoviert ohne Ausgleich übergeben hast.1 | | U | | | | Übergabeprotokoll | Das Protokoll, das den Zustand der Wohnung (Mängel, Zählerstände, Schlüssel) bei Ein- und Auszug festhält. | Das Protokoll ist dein wichtigstes Beweismittel bei späteren Forderungen (z.B. Schadensersatz, Einbehalt der Kaution). Achte darauf, dass alle Mängel und Zählerstände detailliert dokumentiert sind und du und der Mieter das Protokoll unterschreiben. Ein sorgfältiges Protokoll hilft dir, deine Ansprüche später durchzusetzen. | | Untervermietung | Die Überlassung der gesamten oder eines Teils der Wohnung an Dritte. | Für die Untervermietung der gesamten Wohnung hast du in der Regel ein Ablehnungsrecht. Für die teilweise Untervermietung (z.B. ein Zimmer) hat der Mieter bei einem berechtigten Interesse (§ 553 BGB) einen Anspruch auf Erlaubnis. Du darfst nur aus wichtigem Grund ablehnen (z.B. Überbelegung). Eine unerlaubte Untervermietung ist nach Abmahnung ein Grund für eine fristlose Kündigung. Du kannst einen angemessenen Untermietzuschlag verlangen. | | V | | | | Verjährung | Die Frist, nach deren Ablauf ein Anspruch nicht mehr durchgesetzt werden kann. | Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre. Dies gilt auch für deinen Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkosten oder für deine Schadensersatzansprüche nach dem Auszug. Die Frist beginnt am 31. Dezember des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. | | Verteilerschlüssel (Nebenkosten) | Das Kriterium, nach dem du die umlagefähigen Gesamtkosten auf die einzelnen Mietparteien aufteilst. | Ist im Mietvertrag kein Schlüssel vereinbart, gilt automatisch die Wohnfläche (§ 556a BGB). Wichtig: Kosten für leerstehende Wohnungen dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden, sondern gehen zu deinen Lasten. Änderungen des Verteilerschlüssels musst du dem Mieter vor Beginn des Abrechnungszeitraums schriftlich mitteilen. |